<
Nota pentru a evita orice confuzie: Acest articol nu reprezinta un argument pentru care cumpararea unui imobil in acest moment reprezinta o investitie mai buna decat cumpararea actiunilor si invers. El exploreaza de ce oamenii au tendinta de a performa destul de bine cumparandu-si propriile proprietati versus tentativele esuate ale acestora de a investi in actiuni pe piata de capital si ce putem invata din asta.
In tara noastra este deja arhicunoscuta pasiunea romanilor pentru detinerea de proprietati, precum si frecventa dezbatere ce are lor intre cei care sunt adeptii investitiilor imobiliare versus cei care sustin ca actiunile reprezinta cel mai bun creator de valoare pe termen lung si vehicul investitional de dispersie a riscului prin intermediul diversificarii globale.
Mai mult decat atat, daca investitia in instrumente ce folosesc levierul financiar pe pietele de capital, precum CFD-urile, sunt privite de mai toata lumea, cu exceptia speculatorilor/traderilor ca fiind extrem de riscante, nu exista aceeasi perceptie in randul investitorilor de retail cu privire la leverage-ul in imobiliare, acolo unde este foarte comuna cumpararea apartamentelor pe credit.
Supraindatorarea pe imobiliare are in vedere o credinta limitativa ca preturile imobiliarelor se vor aprecia in mod continuu, pentru a contracara inflatia pe termen lung, in timp ce actiunile sunt privite ca fiind foarte riscante, in special prin prisma volatilitatii lor.
De ce detinerea de locuinte functioneaza pentru cei mai multi
Adevarul este ca chiar si cei mai necunoscatori in ale investitiilor se vor descurca destul de bine in imobiliare, chiar daca nu au cunostinte despre ciclurile de “boom” sau “bust” ale pietelor, pentru ca cei mai multi achizitoneaza locuinte pentru a le pastra pe termen lung, ceea ce inseamna ca daca pretul va scadea la un moment dat, ei isi vor continua viata fara a vinde imobilul in pierdere.
De ce imobiliarele sunt o investitie profitabila pentru oamenii de rand? Unul dintre motive este ca chiar si dupa o criza, doar cei care au cumparat recent, fix inainte de crash se afla sub nivelul marii cu randamentul investitiei imobiliare, cata vreme majoritatea oamenilor au o strategie “buy and hold” si au de gand sa detine propria locuinta timp de zeci de ani.
In orice moment, majoritatea oamenilor pe care ii cunoasteti – in special membrii mai in varsta ai familiei – vor fi in regula pentru ca au cumparat cu mult timp in urma.
Un alt motiv semi-psihologic pentru care detinerea de proprietati imobiliare pare de obicei o investitie buna se datoreaza faptului ca o casa care valoreaza cu 20% mai putin decat ai platit pentru ea, isi poate indeplini in continuare rolul de locuinta, putand fi folosita in scop rezidential sau genera in continuare venit pasiv prin intermeidiul chiriei.
Chiar daca in realitate s-a dovedit o investitie cu un timing prost, scazand in valoare, tindem sa nu ne gandim la casele noastre asa, ci mai degraba sa percepem proprietatea imobiliara ca fiind un activ real, in comparatie cu activele dematerializate.
Comparati acest lucru cu actiunile. Aproape toti cei pe care ii cunosc, care s-au implicat in tranzactionarea de actiuni individuale, au injurat si regretat alegerea facuta ulterior. Daca exista beneficii clare ale detinerii unui portofoliu diversificat de actiuni pe termen lung, selectia actiunilor individuale poate fi mai distrugatoare pentru portofoliul investitional decat investitia in imobiliare. Pentru cei mai multi oameni, imobiliarele sunt clar o optiune mai buna.
De ce oamenii investesc mai bine in proprietati decat in actiuni
In mod evident, deceniul pierdut de dupa bubble-ul tehnologic din anii 2000 pentru pietele de capital a fost defavorabil investitorilor in actiuni. O multime de oameni s-au considerat ca fiind genii in anul 1999 cand indicele FTSE 100, precum si alti indici globali atingeau noi si noi maxime istorice, dupa un bull run fantastic, prilej cu care mai toti incepatorii isi puteau dubla banii peste noapte pariind pe cele mai fierbinti actiuni tehnologice.
Ce a urmat dupa acel moment a fost o prabusire violenta a pietelor de capital. Atunci cand se intampla, dincolo de pierderea de capital suferita, exista si un soc emotional, intrucat efectiv observi cum averea ti s-a pulverizat peste noapte, iar intrand in panica te poti trezi sa vinzi actiunile.
Daca luam in calcul ca pe termen lung imobiliarele au adus un CAGR (randament anualizat cu capitalizare) apropiat de cel al pietelor globale de actiuni in multe zone geografice, atunci pentru un investitor de retail poate fi mai linistitor sentimentul de a investi in proprietati imobiliare, care nu au riscul de default, genereaza un venit pasiv constant si unde nu este vizibil drawdown-ul in portofoliul investitional.
Sunt de acord cu cei care sustin ca este aproape imposibil sa comparam corect cele doua clase de active: imobiliare si actiuni. Pe de alta parte, cred ca cunoasteti mult mai multi oameni care au investit profitabil in imobiliare in ultimii 30 de ani decat care se lauda cu priceperea lor de a investi pe piata bursiera. Cel putin daca ne referim la cazul Romaniei, ultima statistica ne arata ca exista doar 5,000 de investitori activi pe BVB.
Diferenta de performanta cred ca se datoreaza in primul rand atitudinii. Chiar daca exista randamente comparabile ale investitiei in actiuni vs imobiliare, ele nu se regasesc in portofoliul investitorilor de retail fiindca este mult mai greu sa fii disciplinat atunci cand tranzactionezi actiuni.
Majoritatea dintre noi tratam achizitiile de case foarte diferit de modul in care abordam investitiile in actiuni. Si exista lectii in acest sens pentru noi, atat ca investitori cat si ca proprietari de case. Mai jos vom discuta cele 10 motive pentru care imobiliarele au reprezentat o investitie mai buna decat actiunile pentru cei mai multi oameni.
1. Detinerea unei locuinte este aproape intotdeauna o investitie pe termen lung
Cand cineva cumpara o casa, de obicei se gandeste ca va trai in ea ani de zile. Ei se angajeaza sa plateasca creditul ipotecar timp de decenii pentru a detine in cele din urma proprietatea imobiliara. Nu iau astfel in calcul tranzactionarea proprietatii si fluctuatiile de pret.
Cand vine vorba de investitia in actiuni, cei mai multi oameni le privesc ca pe o speculatie, cea mai buna dovada fiind si numarul ridicat de conturi pe RobinHood, care sunt deschise in principal pentru day trading. Multi oameni se intreaba daca pretul va creste sau va scadea saptamana viitoare, ceea ce inseamna ca nu au un mindset de investitori pe termen lung in instrumente volatile.
Chiar si cei care afirma ca investesc pe termen lung este posibil sa clacheze la primul semn de probleme, panicandu-se si vanzand in pierdere. Au fost efectuate inclusiv niste studii Dalbar care demonstreaza acest pattern investitional in randurile amatorilor.
2. Suntem foarte selectivi in alegerea locuintei
Daca atunci cand vine vorba de investitia in actiuni, putini oameni au un plan solid, pe termen lung, cei mai multi fiind sedusi de diferite ponturi in investitii sau actiuni care au performat spectaculos in ultima vreme (precum este de pilda Tesla, compania lui Elon Musk), cand vine vorba de imobiliare, oamenii sunt foarte selectivi.
Ei petrec foarte mult timp nu numai in alegerea proprietatii, stiindu-se faptul ca dincolo de locatie, este foarte important sa vizitezi foarte multe proprietati inainte de a face o achizitie imobiliara, dar si efectuand nenumarate research-uri pe site-uri web cu privire la mobilarea sau utilarea unui imobil. Caracterul practic al imobiliarelor pare mai apropriat de mindset-ul investitorului de retail.
3. Suntem toti experti in imobiliare
Incercati urmatorul joc de asociere de cuvinte:
- Fonduri mutuale – TER, tracking error, CAGR, alocarea activelor
- Actiuni – P/E, amortizare, volatilitate, randamentul dividendului
- Proprietati – doua dormitoare, bucatarie, gradina, chirie
Nu este greu de observat care investitie pare mai accesibila oamenilor de rand. Inca de cand deschidem ochii pe aceasta lume, din primele noastre amintiri, traim in case, vedem renovari facute si gasim dormitorul nostru prea mic. Intelegem proprietatea pana la varsta adolescentei intr-un mod in care doar Warren Buffet intelege afacerile si investitia in actiuni.
4. Poti folosi leverage-ul in investitiile imobiliare
O banca va va imprumuta cu 200,000 EUR pentru a cumpara o casa la o rata a dobanzii care este doar cu putin peste inflatie. Incercati doar sa obtineti acelasi deal de la HSBC pentru a cumpara un portofoliu de actiuni cu randament ridicat – in ciuda faptului ca in prezent dividendele ar acoperi rambursarile.
Exploatarea acestui fapt creeaza o mare diferenta:
- Daca investesc 50,000 EUR in actiuni si bursa se dubleaza, am 100,000 EUR si am castigat 50,000 EUR din castigul de capital
- Daca investesc 50,000 EUR intr-o proprietate imobiliara de 200,000 EUR si pretul se dubleaza, apartamentul va valora acum 400,000 EUR iar dupa ce voi fi renuntat la ipoteca, am castigat 200,000 EUR
Este adevarat ca investitia in imobiliare presupune mai multa munca activa, precum si o munca de mentenanta in permanenta. Cu toate acestea, investitia prin intermediul creditului ipotecar, folosind datoria, a multiplicat randamentul investitiei de cateva ori, luandu-ne mai mult risc.
Majoritatea dintre noi nu lucram la fonduri de hedging si nu vom avea niciodata acces la imprumuturi ieftine pentru a ne putea multiplica randamentele pietei de capital asa cum o putem face in imobiliare. Sigur, levierul financiar este precum o arma cu doua taisuri, mareste amplitudinea atat a castigurilor cat si a pierderilor de capital.
5. Nu exista margin call la creditele ipotecare
Ipotecile sunt singurul mod sanatos de a te imprumuta pentru a investi, intrucat nu poti ajunge niciodata in situatia de margin call, asa cum s-a intamplat de pilda in cursul lunii martie, cu instrumentele derivate pe petrol, atunci cand pe o scadenta foarte scurta, pretul petrolului a inregistrat valori negative.
De ce? In primul rand pentru ca banca nu va folosi niciodata un apel in marja asupra ipotecii dumneavoastra. Aceasta inseamna ca daca cumparati o casa cu un avans de 20% iar pretul scade cu 20%, banca nu va va cere sa veniti cu alti 50,000 EUR. Acest lucru este intr-un contrast puternic cu un cont de pariuri unde trebuie sa veniti cu mai multi bani sau sunteti fortati sa inchideti investitia.
6. Proprietatea dumneavoastra nu este evaluata la pretul pietei
Nu numai ca nu exista apeluri in marja cu proprietatea dar nici macar nu trebuie sa stiti cat valoreaza casa dumneavoastra. Comparati acest lucru cu actiunile. Daca cumparati actiuni Apple in aceasta dimineata, pana la pranz veti sti deja daca aveti castig sau pierdere. Pana martea viitoare s-ar putea sa va fi speriat deja de investitia dumneavoastra iar vineri veti fi fost tentat sa vindeti deja pentru un profit rapid.
Am pierdut numarul de cunostinte care, odata cu achizitia unei proprietati imobiliare, au afirmat ca nu ii intereseaza ce se intampla cu pretul locuintei pe viitor, fiindca este o investitie pe termen lung. Dar cred ca le-ar pasa daca cineva s-ar prezenta in fiecare zi la usa lor pentru a le spune exact cat valoreaza in fiecare moment casa lor (sa nu mai vorbim in fiecare secunda, asa cum se intampla pe burse cand investesti in actiuni)
Ignoranta senina ofera oamenilor libertatea de a ignora volatilitatea pretului locuintelor, facand astfel mai usoara investitia in imobiliare pentru o detinere pe termen lung, fara a sta stresat in fiecare zi cu privire la cat valoareaza in fiecare moment proprietatea ta.
7. Ilichiditatea activelor imobiliare
Ilichiditatea este doar un cuvant extravagant pentru ceva ce este costisitor si consuma mult timp pentru tranzactionare. Ilichiditatea proprietatilor imobiliare este un alt motiv pentru care proprietarii de case sunt obligati sa devina investitori mai buni.
Gandeste-te la asta. Pe langa faptul ca nu cunosti care este pretul proprietatii imobiliare atunci cand incerci sa o valorifici pentru cash, in incercarea de a avea acces la lichiditati, vanzarea unei case sau apartament poate fi un cosmar. Este atat de stresanta incat poate fi comparata cu a fi asasinat, cu divortul sau diagnosticarea cu o boala rara ce iti poate pune viata in pericol.
Chiar daca ati sti cat valoreaza proprietatea dumneavoastra in orice moment, dificultatea de a realiza o tranzactie te va impiedica sa vinzi dintr-un moft. Din nou, comparati imobiliarele cu actiunile. Este vineri si actiunile tale Tesla au scazut cu 7%. Te panichezi si apesi pe butonul de vanzare din contul tau online. Zis si facut si pierderea a fost marcata.
Lichiditatea actiunilor este considerata pe buna dreptate una dintre cele mai atractive calitati, intrucat pe langa faptul ca un portofoliu diversificat de actiuni globale ofera un randament apetisant pe termen lung, ele pot fi si vandute in orice moment pentru a face rost de cash. Acest lucru poate fi insa o sabie cu doua taisuri pentru cei care nu au un psihic de fier si ajung sa vanda pe corectii si sa cumpere pe bula, marcand astfel pierdere si nu profit.
8. In calitate de proprietar oferi valoare adaugata locuintei
Este fara echivoc ca pentru a acumula avere pe termen lung, nu te poti baza pe speculatii, ci pe investitia in active productive: imobiliare, public equities, private equities si venture capital. Dintre toate, doar imobiliarele iti ofera sansa sa adaugi valoare adaugata ca proprietar, prin intermediul renovarii, mobilarii sau al unui management eficient al proprietatii imobiliare.
Acest lucru poate reprezenta o munca de chinez batran pentru persoanele alfabetizate care nu isi doresc un management activ, dar in acelasi timp pentru cei care au deprinderi practice, poate fi o imbinare a utilului cu placutul, astfel incat sa creasca randamentul investitiei cu ceva capital aditional si o munca bine facuta.
Daca ne gandim la varsta pensionarii, s-ar putea insa ca cei care sunt adeptii FIRE sa prefere investitia diversificata in equities, pentru a detine active intangibile care nu presupun un management activ. Pe de alta parte imobiliarele sunt mai usor de suportat din punct de vedere psihologic atunci cand pietele de capital sunt foarte volatile, asa cum s-a intamplat si in luna martie a acestui an cand, odata cu izbucnirea crizei pandemice a noului coronavirus, indicele volatilitatii – VIX (cunoscut si ca indicele fricii), a depasit maximele anterioare din 2008.
9. Investitia in imobiliare poate fi eficienta din punct de vedere fiscal
Multi oameni nici nu-si dau seama ca beneficiaza de o scutire de impozite atunci cand investesc in imobiliare. Ei accepta acest lucru ca fiind adevarat si spun ca oricum este redundant (citez: “trebuie sa traim cu totii undeva”), dar in realitate este un avantaj masiv.
Daca in ceea ce priveste castigul de capital atunci cand inregistrezi profit din vanzarea actiunilor, impozitul platit de investitor este de 10%, nu exista niciun impozit aplicabil vanzarii proprietatilor imobiliare. Acest lucru reprezinta un mare avantaj si impulsioneaza inclusiv specula din zona imobiliarelor prin intermediul strategiei de “flipping”, acolo unde cineva cumpara un imobil, il renoveaza, urmand a-l vinde mai scump la scurta vreme.
De asemenea, imobiliarele sunt eficiente fiscal si in ceea ce priveste impozitul pe chirie. Astfel, se aplica o cota forfetara de 40% pentru deductibilitatea cheltuielilor cu administrarea proprietatii. Asta inseamna ca in loc sa se plateasca un impozit de 10% pe incasarile din chirie se va plati 10% din 60%, adica doar 6%.
10. Proprietatea imobiliara este un activ real
Ca activ real, proprietatea are capacitatea de a se aprecia in pret pe termen lung pentru a tine pasul cu inflatia. Oricine peste 40 de ani ar fi putut observa cum inflatia a platit in mare masura ipoteca parintilor lor.
Actiunile au si ele capacitatea de a raspunde inflatiei, dar este o cursa mai accidentata, cu miscari mult mai bruste. In plus, investitia favorizata a maselor nu o reprezinta actiunile, ci cash-ul in banca, care este la fel de util intr-un mediu inflationist ca si o punga cu galbeni ruginiti.
Daca baby boomerii nu si-ar fi pastrat casele de-a lungul anilor 1970-1980, ei nu ar mai fi detinut astazi cea mai mare parte din averea tarii lor.
Imobiliare versus actiuni: Verdict final
Oricine a petrecut mai mult de cinci minute pe acest blog sau mi-a urmarit sutele de video-uri postate deja pe canalul meu de youtube, stie deja ca am combatut activ multe dintre miturile investitiei in imobiliare si ca actiunile raman clasa de active preferata pentru a aduce un randament anualizat cu capitalizare cat mai mare, in conditiile diversificarii riscurilor pe termen lung.
Diversificarea este prudenta din punct de vedere financiar in toate privintele, cu exceptia poate a sotilor (prea scumpa). Achizitia propriei locuinte si investitia in actiuni pentru a obtine libertatea financiara pe termen lung reprezinta cea mai buna cale de urmat pentru cei mai multi oameni.
Cu toate acestea, merita sa ne gandim cat de bine s-ar fi descurcat bunicul vostru investind pe bursa daca ar fi fost dispus si capabil sa faca urmatoarele:
- Sa economiseasca in fiecare luna
- Sa faca research constant pentru a identifica cele mai bune deal-uri
- Sa ignore fluctuatiile de pret
- Sa detina actiunile pe termen lung pentru ca vanzarea ar fi reprezentat o mare bataie de cap
- Sa foloseasca un levier financiar de 5 la 1
- Sa fie scutit de taxe si impozite pe castigul de capital
De ce nu investesc in imobiliare
Dupa ce veti fi citit acest articol, poate investitia in imobiliare vi se pare apetisanta. Atentie insa, acest articol a fost scris doar pentru a fi SEO friendly si a arata cat de usor pot fi oamenii indusi in eroare de niste povesti seducatoare, mai ales atunci atunci cand sunt scrise foarte bine.
In realitate, investitia in imobiliare prezinta foarte multe riscuri, iar comoditatea investitorilor de retail nu reprezinta un argument suficient de mare pentru a genera randamente mediocre sau a-si asuma riscuri nesabuite prin intermediul levierului financiar. Sper ca am reusit sa demontez cateva mituri si sa atrag atentia asupra principalelor riscuri in imobiliare.
Acest articol reprezinta o recenzie a unui articol mai vechi publicat in Monevator.com, comunitatea de finante personale din UK. Am argumentat in acest articol de ce am decis sa nu investesc in imobiliare si de ce nu recomand aceasta investitie nimanui, indiferent cat este de populara printre romani: https://victorvulpescu.ro/de-ce-am-decis-sa-nu-investesc-in-imobiliare/
Daca ai nevoie de sprijin cu privire la gestiunea banilor si a finantelor personale, fie ca vine vorba de economisire sau investitii, sunt aici sa te ajut. Pentru analiza finantelor tale personale, iti recomand sa apelezi cu incredere la sedintele de coaching 1-1.
Daca iti doresti sa atingi libertatea si prosperitatea financiara, este imperios sa te educi din punct de vedere financiar si sa investesti eficient. Poti parcurge Ghidul Investitorului Incepator pentru a te pune la punct cu riscurile investitiilor financiare si a descoperi cum iti poti construi un portofoliu simplu si eficient pe care sa-l detii pe termen lung.
Nu trebuie sa parcurgi drumul spre independenta financiara de unul singur, fiindca poate parea anevoios. Alatura-te unei comunitati de oameni motivati care au aceleasi obiective si obtine accesul la informatii de calitate, care sa-ti calauzeasca drumul. Aboneaza-te acum pe Patreon si vei obtine acces inclusiv la grupul privat de facebook si la continutul premium.
Disclaimer:
Argumentele si opiniile prezentate in acest articol sunt doar atat… opinii personale. Acest continut este in scop recreational si prezinta informatii generale, astfel incat nu trebuie sa fie considerat drept sfat investitional sau financiar. Inainte de a lua in calcul orice investitie, consultati un profesionist sau faceti-va propria munca de research. Toate instrumentele financiare sunt riscante iar performanta trecuta nu reprezinta o garantie a rezultatelor viitoare.